写字楼工程系统日常维修保养的作业规范

火警感应系统： 1、所有固定设施和导线的铺设应符合相关规定并经检测合 写字楼工程管理：从良好到更好 格; 第五节 写字楼工程系统日常维修保养的作业规范 2、所有的报警感应装置始终处于有效状态; 消防智能化系统： 3、所有的控制设备始终处于有效状态; 1、每年至少两次测试系统中所有的阀门，确保阀门能正常 4、每周做一次报警测试; 开启; 5、报警中心的打印记录应保存1年以上时间; 2、经常性的检查所有补偿器的密封性能; 6、每月对防火门进行检测; 3、常规性的清洁所有的管道，必要时要重新刷防锈涂料; 7、每年对所有的火警感应设备做一次检测; 4、每年至少1次对消火栓进行试验，检测其密封性能; 8、每周对所有紧急出口指示牌的功能进行检测; 5、每年至少1次对喷头进行清洁，确保其使用功能; 9、每年对报警电话线路进行两次检测; 6、每年至少检测1次固定件和悬挂件，发现问题及时维修 10、确保逃生指示牌和逃生图的完整，如有缺失及时更换; 或更换; 11、每年委托国家消防检测机构对整个系统进行一次测试。 7、每年委托国家消防检测机构对整个消防系统进行一次测 空调系统： 试。 第 1 页 共 27 页 写字楼工程系统日常维修保养的作业规范 本文格式为Word版，下载可任意编辑

对冷水机组进行月保养的工作内容： 1、 检查冷水机组，调整安全控制装置; 2、 检查控制装置的运行; 3、 检查制冷液位和油位; 4、 检查润滑系统的运行; 5、 检查回油系统、油槽、油加热器和温度; 6、 检查电机和启动器的运行，测试所有运行控制和安全控制功能; 7、 记录运行状态参数，分析并确认机组运行正常; 8、 检查调整控制中心的设定值; 9、 检查系统的清洁状况。 对冷却水塔进行月保养的工作内容： 1、 检查设备是否存在异常噪音或振动; 2、 检查自动补水阀的运行状况; 3、 检查并调整排污系数; 4、 检查并调整风机传动皮带的张力; 5、 检查喷嘴; 6、 检查并调整水盘的水位; 7、 清理冷水盘和过滤器。 对冷却水塔进行半年保养的工作内容： 1、 检查并加固风机轴承固定环; 2、 检查电机的电压和电流; 3、 向风机轴承和电机轴承中添加润滑油; 4、 向手动阀和电动阀中添加润滑油; 5、 将控制柜的连接点进行加固。 对板式热交换器进行半年保养的工作内容： 1、 检查进出口的水温度，检查压力表; 2、 清洗过滤网; 第 2 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

3、 检查保温层; 4、 检查和清洗板式热交换片; 5、 检查和保养所有的阀件。 对风柜机组进行月保养的工作内容： 1、 检查设备是否存在异常噪音或振动; 2、 对冷冻水控制阀进行检查、测试、调整和校对; 3、 对冷凝水盘和冷凝水排放管道进行检查、清理和疏通; 4、 检查冷冻水的温度表和压力表; 5、 检查控制柜; 6、 检查并调整传动皮带的张力; 7、 清洁机房的地面。 对新风机组进行季度保养的工作内容： 1、 清洗空气过滤网; 2、 清洗热交换翅片; 3、 向冷冻水控制电动阀和手动阀中添加润滑油; 4、 检查和调整传动皮带; 5、 向电机轴承中添加润滑油; 6、 检测电机的绝缘性能; 7、 将控制柜的连接点紧固。 对冷却水泵进行月保养的工作内容： 1、 检查设备是否存在异常的噪音或振动; 2、 检查进出水压力表和阀门; 3、 检查运行期间的电流和电压; 4、 检查联轴器的各连接点; 5、 清洁卫生。 对冷却水泵进行季度保养的工作内容： 1、 向轴承和电机中添加润滑油; 2、 清洗过滤网; 第 3 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

3、 紧固控制柜的连接点; 4、 检测电机的绝缘性能; 5、 检查水泵轴承的密封圈; 6、 检查是否有生锈的部件并根据需要进行除锈和刷漆。 对风机盘管进行半年保养的工作内容： 1、 清洗空气过滤网; 2、 清洗冷凝水托盘; 3、 检查手动进水/出水阀门和电动阀门; 4、 检查温度控制开关的工作性能; 5、 检查和修补保温层。 对楼层冷水管道电动阀门进行月保养的工作内容： 1、 检查进/出水手动阀门和电动阀门; 2、 检查保温层; 3、 检查管道和阀门的防锈保护层状况。 对送排风机进行半年保养的工作内容： 1、 调整传动皮带的张力; 2、 向电机轴承中添加润滑油; 3、 电机机座的紧固、除锈和刷防锈漆; 4、 检测电机的绝缘性能; 5、 紧固控制柜的连接点。 对水处理系统进行月保养的工作内容： 1、 定量投放药品; 2、 检查系统的水质量并确保符合标准。 高/低压配电系统： 对低压柜进行半年保养的工作内容： 1、 检查开关板各接头是否松动; 2、 用红外线探测仪检查各接头的温度是否正常; 3、 检查配电柜内各种电器设备的运行状况是否正常; 第 4 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

4、 检查接地系统装置的工作性能。 对电容柜进行半年保养的工作内容： 1、 检查开关板各接头是否松动; 2、 用红外线探测仪检查各接头温度是否正常。 对楼层竖井和设备间进行半年保养的工作内容： 1、 检查配电箱开关温度是否正常; 2、 紧固配电箱内的螺丝并保持内部清洁; 3、 检查电缆槽架内的温度和电缆状况; 4、 检查电缆架和母线槽架是否牢固; 5、 检查设备接地装置的工作性能。 对变压器进行年度保养的工作内容： 1、 使用1000V的绝缘测试表检测三相绝缘和三相对地绝缘; 2、 使用交流电表进行所有开关处于关闭状态的高压测验; 3、 紧固垫片和螺丝。 对高压柜进行年度保养的工作内容： 1、 紧固断路器连接部位、清洁除尘、检查是否磨损或变形; 2、 检查电闸，确保轴体转动均衡，轴销灵活; 3、 检查密封标记正确无误; 4、 检测绝缘电阻。 给排水系统： 1、对所有可见的管道每年至少检查1次，如有必要应重新油漆; 2、对所有的水龙头及闸门每年至少1次检测其密封性能; 3、对所有的地漏盖板每年至少检查4次，确保其完整且正确安放; 4、对所有的排水口每年至少清洁1次; 5、对所有的卫生间设施如马桶、小便斗、洗手池等，每月都应检查其密封性能和使用性能; 第 5 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

6、每周检查水泵电动机的转轴是否旋转灵活，水泵的轴承至少每季度加润滑油一次，电动机轴承每半年加润滑油一次; 7、水泵运行时，检查轴承温度不超过65摄氏度，检查连接部分的螺栓、垫圈、销子是否紧固，有无异常振动和噪音; 8、水泵每半年保养一次，对磨损零件应及时进行更换; 9、照明控制信号线路应保持良好的应急状态，各个水泵在正常运转的情况下将选择开关放在自动的位置上; 10、每周检查各个阀门的开启与关闭是否灵活、密封是否良好、螺杆是否上油、运行状况是否正常： 11、每月检查水表一次; 12、每年清洗水池，检查水箱的进水和储水情况，防止因水位控制故障而造成断水或溢水的情况; 13、检查压力表的工作是否正常; 14、机房内设备设施无油垢、积尘、积水和杂物，保持机房整洁; 15、水泵的定期保养应做好保养记录。 污水排放系统： 1、化粪池定期清掏、清洗，完好率应为100%; 2、雨水井、污水井内无杂物、无积水、无泥淤，完好率应为100%; 3、对雨水井、污水井进行日常的巡视检查; 4、所有排水系统应通畅无阻，水箅子齐全、牢固，管道无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。 篇2：写字楼工程系统的运行和维修保养 写字楼工程管理：从良好到更好 第四节: 工程系统的运行和维修保养 写字楼工程系统的日常运行和维修保养工作主要涵盖：工程 第 6 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

系统的日常运行、工程系统运行的管理制度、工程系统运行岗位的设置和技术人员配置、工程系统维修岗位的设置和技术人员配置、工程系统的预防性维修保养工作、工程系统的日常性维修工作、工程系统的应急性维修工作、工程技术人员的专业技术培训等。 在写字楼工程系统的运行和维修保养工作中，工程设备设施良好的技术特性和工程系统良好的运行管理制度是工程系统正常运行的管理基础;工程系统科学的岗位设置、合理的人员配置和完善的员工技术培训是工程系统正常运行的资源保证;而工程系统设备设施的预防性维修保养工作,日常性维修工作和应急性维修工作则是工程系统正常运行的技术保障。 1、 工程系统运行管理制度的建立 建立一套科学、合理、规范、完善的工程系统运行管理制度是确保写字楼工程系统安全、良好、低成本、可持续运行并有效实施维修保养工作的基础条件。 工程系统运行管理制度包括： 综合类管理制度，主要包括：写字楼(物业管理处)工程部的机构设置图、工程部的岗位职责和技术资源配置、工程部机房钥匙管理规定、工程系统设备设施巡检规定、能源使用管理规定、危险物品管理规定、临时施工管理规定等。 系统运行类管理制度，主要包括：配电室运行管理规定、配电设备设施巡检规定、暖通空调系统运行管理规定、暖通空调设备设施巡检规定、消防智能化系统运行管理规定、消防智能化系统设备设施巡检规定、给排水系统运行管理规定、给排水系统设备设施巡检规定、楼宇智能化系统运行管理规定、楼宇智能化设备设施巡检规定、电梯系统运行管理规定、电梯设备设施巡检规定等。 工程系统设备设施运行的指导性文件和维修保养的指导性文件， 主要包括：变配电系统操作流程、变配电设备维修保养指南、暖通空调系统操作流程、暖通空调设备维修保养指南、消防智能化系 第 7 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

统操作流程、消防智能化系统维修保养指南、给排水系统操作流程、给排水系统设备维修保养指南、楼宇智能化系统操作流程、楼宇智能化设备维修保养指南、电梯系统操作流程、电梯系统维修保养指南等。 工程系统故障应急处理方案，主要包括：变配电系统应急预案、暖通空调系统应急预案、消防智能化系统应急预案、给排水系统应急预案、楼宇智能化系统应急预案、电梯系统应急预案等。 2、 预防性维修保养工作 对工程系统设备设施实施科学、规范、具有前瞻性的预防性维修保养，是确保写字楼工程系统实现高效率、低成本、无重大故障和可持续运行的重要保障。 工程系统预防性维修保养工作的主要内容：根据工程系统设备设施的运行状况，通过对已采集设备设施运行参数的整理和分析，结合设备设施的运行原理和曾发生故障的历史记录，依据系统和设备设施运行及维修保养工作的指导文件，对工程设备设施进行有针对性的维修保养工作。通过实施有效的预防性维修保养工作，可以提前发现设备设施运行中的故障隐患并予以及时排除。通过科学预测并获知可能出现的前兆性故障，可以为后续的维修工作提供依据。实施预防性维修保养工作的目的是：在最大限度上延长工程系统设备设施的良好运行工况，从而延长设备设施的整体使用寿命，降低能源成本、设备设施维修成本、设备设施更新成本和预算资金成本。 预防性维修保养是一种对专业技术要求很高的工作，从事预防性维修保养工作的工程技术人员需要具备较强的专业知识和维修保养的工作技能。在预防性维修保养工作中，对于一些关键的、特殊的、专业性较强的、技术含量较高的维修保养作业，业内一般都采用技术外包的模式即雇佣专业化的技术公司来提供工程技术服务，诸如空调系统的核心设备、应急供电系统的核心设备、电梯系统、消防智能化系统、楼宇智能化系统等。所谓由专业化技术公司进行技术外包，就是由该设备设施制造商的专业维修人员或其授权的专业维修人员 第 8 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

对工程设备设施进行专业性的维修保养作业。 对写字楼的关键设备设施采取技术外包模式的预防性维修保养作业的优点在于：加强针对性，提高预防性维修保养工作的效率，保持设备设施的良好工作状态，延长设备设施的使用寿命，故障处理及时高效，零备件供应及时可靠，大幅度降低写字楼(物业管理处)工程部自身的零备件库存和资金占用率。专业化技术公司能够依据其丰富的维护保养经验，准确预测可能的故障点或故障区域，加强了预防性维修保养工作的前瞻性，并为后续的日常性维修保养工作提供了技术准备。 写字楼工程系统的预防性维修保养工作，也是一种针对性较强的换季性维修保养作业。自上一个运行季节即将结束之时开始作业，为下一个季节的到来做好充足的技术准备。 工程系统预防性维修保养的准备工作包括： 上一个运行季节中工程设备设施运行资料的整理和分析。整理运行资料中的各种主要参数诸如：设备运行的电流情况、能源消耗、故障及排除记录、气象参数等，从中挑选出具有代表性的数据做进一步分析。 运行数据的对比，即当前运行数据和同期历史数据的对比。通过合理的数据对比，增加对设备设施现状的了解，查找设备设施运行的薄弱环节，同时对前期发现的故障隐患的发展趋势做出准确的判断。 整理库存的备品备件，为预防性维修保养提供材料方面的准备。 预防性维修保养工作的规划：根据工程系统设备设施的实际运行状况和备品备件的储备情况，即可开始对下一个运行季节前的预防性维修保养工作进行规划，主要内容包括： 一般类预防性维修保养工作。如果写字楼的工程系统始终处于正常的运行状况，那么大部分设备设施的预防性维修保养工作都应 第 9 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

与之前数年的预防性维修保养工作基本相同。因此，一般类预防性维修保养工作的规划，基本可以参照往年的经验制定。在制定规划中应注意：实施预防性维修保养工作的时间安排应合理、实施作业的工程技术人员的配置应合适、备品备件的准备应充足等。 重点类预防性维修保养工作。在写字楼工程系统的运行过程中，将会有部分设备设施的运行状况出现异常或出现较高的故障率。对于此类出现异常的设备设施的预防性维修保养工作，就属于重点类的预防性维修保养项目。此类维修保养工作的规划应侧重于：对故障或运行异常的问题进行分析、研读相关设备设施的技术文件、充分征询专业技术人员的意见，从而能够对故障做出基本正确的判断。制定维护保养的技术方案时，应充分考虑到写字楼自身的运行特点，在边运行、边维护、边保养的过程中做好充足和周全的时间安排。鉴于在重点类预防性维修保养工作中，可能会需要一些特殊的、非常用型的备品备件，因此在制定重点类维修保养的工作规划时，还应充分考虑到此类备品备件的供货周期。 技术改造类预防性维修保养工作。在写字楼工程系统的长期运行中，部分设备设施将出现老化、能耗升高、效率降低、运行状况不稳定或技术明显落后等问题。因此，在工程系统预防性维修保养工作的规划中，应包括设备设施的更新改造和技术升级等内容。在制定技术改造类预防性维修保养工作的规划中，应侧重于：对拟进行更新改造和技术升级的设备设施进行科学、全面、系统的技术评估，充分征询专业技术人员对拟新置设备设施选型的建议，尽量使新置设备设施与正在运行的工程系统实现无缝对接和技术兼容，同时还应合理安排维修保养工作的时间和资金等。 3、 日常性维修工作和应急性维修工作 日常性维修工作和应急性维修工作是写字楼工程系统管理中的两项重要工作内容。同预防性维修保养工作相比较，虽然日常性维修工作和应急性维修工作对工程系统运行状况的影响相对较小，但 第 10 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

同样也是维系写字楼工程系统高质量运行的重要组成部分。 日常性维修是写字楼(物业管理处)工程部门的日常工作，主要内容包括：根据写字楼业主或客户的需要(报修要求)对写字楼的末端设备设施(如照明器具、空调风机盘管、供电线路等)所出现的故障或坏损进行简单的修理或更换;根据对写字楼设备设施的例行巡查过程中所发现的故障(如照明器具、卫生洁具、门窗等)进行简单的修理或更换。写字楼的日常性维修工作应侧重于工作的及时性和实效性，作业期间应尽量减少对写字楼正常办公环境的影响。 应急性维修也属于写字楼(物业管理处)工程部门的日常工作，主要内容包括：对工程系统运行中的各种突发性故障(如供电系统断电、管线泄漏、智能化系统故障、电梯故障、设备设施的误操作等)进行维修和处置。工程系统的突发性故障形式多样、原因各异、错综复杂，有些只是简单的故障并可及时修复或排除，有些则是重大的故障并需要较长的时间才能修复。因此,在应急性维修工作中应根据故障的具体情况而采取不同的方式进行处置。 在重大故障的应急性维修中应注意：(1)隔离故障。在重大故障发生时，应对故障设备和故障区域进行及时的隔离。如配电系统出现故障，则应首先通过断开各种断路器或电路开关等措施将故障设备与同系统内的其他设备或电路相隔离。如水管线出现故障，则应首先通过关闭水泵或阀门等措施实现与其他管线的隔离。(2)恢复运行。在完成对故障设备和故障区域的隔离后，应对受到故障影响的关联设备设施进行安全检查，在确认该关联设备设施运行安全后即可恢复该故障关联设备设施的工作运行。尽可能不对写字楼整体工程系统的正常运行产生重大影响。(3)故障设备的修复。在完成前述两项工作后，应尽快对设备设施的故障进行分析研究并确定故障的原因。而后,根据该故障设备的操作指南等技术文件和故障设备的具体情况迅速制定相关的维修处置方案，或对故障设备进行技术修复或在必要时对故障设备进行更换。 第 11 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

对于简单故障的应急性维修，其方式方法与重大故障的应急性维修基本相同，其不同点在于简单故障的处置需要具有一定的时效性，即：在确保工程系统运行安全的前提下,应尽快排除故障，恢复系统运行。要确保能够准确、及时地排除简单故障，就需要写字楼工程部门的工程技术人员具备良好的技术素质、过硬的技术本领和丰富的维修经验，还需要工程部门拥有一个科学、合理并且针对性较强的备品备件储备。 总体而言,日常性维修保养工作是写字楼(物业管理处)工程部门的主要工作，工作量相对较大。大部分日常性维修保养工作的技术含量较低,只要进行合理的人力安排和备品备件准备,就可得以地完成。而对于应急性维修工作,则需要写字楼(物业管理处)工程部门的工程技术团队具有较高的技术素质、丰富的维修经验、科学的故障预感、准确的判断能力以及一定的安全意识和协调能力等。虽然在工程系统的正常运行状态下,需要进行应急性维修工作的概率很小，但是在写字楼(物业管理处)工程部门的组织构成中,应该设置一个从事应急性维修和紧急故障处置的技术团队，以备不时之需。 4、 工程系统运行和维修保养工作岗位的设置 根据国家相关的法律法规、行业惯例和工程系统设备设施的配置，写字楼(物业管理处)工程部门应对负责工程系统日常运行和操作的值班岗位进行合理的设置，包括配电室、消防智能化系统、楼宇智能化系统、空调供暖系统、送新风系统、计算机机房制冷系统等。岗位设置之后，可根据具体设备设施的运行时间、运行特点及其他技术要素,合理设置值班操作的岗位/班次人员数量和岗位/班次值班时间等。 写字楼工程部门还应根据相关的行业惯例和工程系统设备设施的具体情况合理设置有关维修保养工作的技术岗位。在设置维修保养技术岗位时，应充分把握好预防性维修保养、日常性维修和应急性维修三者之间的关系，结合工程系统的技术特点和工程技术团队的 第 12 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

综合技术素质，科学设置维修保养的工作岗位，合理配置专职维修保养技术人员，实现技术资源的优化配置，提高维修保养工作的效率。 在写字楼(物业管理处)工程部门，有关维修保养工作的岗位设置和工程技术人员的标准配置为：(1)日常性维修值班岗位：按照日常班次轮转，每班次都应安排维修保养技术人员负责日常的维修保养工作。其特点为：维修技术相对简单，工作种类繁杂。在此类岗位的工程技术人员需要具有综合性的技能，可及时处置和修复设备设施的常规性故障。(2)预防性维修保养工作岗位和应急性维修工作岗位：应按工程系统设备设施的类别进行设置，包括空调和供暖系统维修、配电系统维修，电梯系统维修、消防智能化系统维修、楼宇智能化系统维修、送新风系统维修、门窗系统维修等。预防性维修保养工作岗位和应急性维修工作岗位都要求本岗位的工程技术人员具有较高的技术素质、较强的专业维修技能和强烈的安全意识。此类工程技术人员的配置数量应与写字楼工程系统的主要运行时段相匹配。 5、 工程技术人员的技术培训 在写字楼工程系统运行和维修保养的整体工作中，对写字楼工程部门的工程技术人员所进行的技术培训是一项非常重要的工作，也是写字楼工程系统安全、高效运行的重要保障。对工程部门所有工程技术人员的技术培训应该是常态的、定期的、可持续的、循序渐进的，与工程系统的整体运行相始终。技术培训的主要目的是提升工程技术人员的综合技术素质、增加其对工程系统设备设施的了解和熟悉、规范工程系统运行和维修保养的操作流程、提高工程技术人员的维修保养技能和应急处置故障技能等。 写字楼(物业管理处)工程部门的技术培训内容可分为三大类，其中包括： 工程系统运行和操作的培训：包括工程系统的综合管理制度、工程系统的运行及操作流程、工程系统设备设施的详细技术文件等。培训目的在于：加强工程技术人员对所操作设备设施的了解、加强系 第 13 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

统值班人员的安全意识、确保工程系统运行操作的准确和高效、提高值班人员对设备设施故障隐患的观察能力等。 工程系统维修保养工作的培训：可按不同的工程分系统进行分别安排，包括配电系统、空调暖风系统、送新风系统、消防智能化系统、楼宇智能化系统、计算机机房制冷系统等。培训目的在于：使负责维修保养的工程技术人员充分了解本系统设备设施的运行原理、系统中关键设备或关键部位的技术特性、各种设备设施的操作指南及技术要求、系统设备设施维修保养工作的技术流程、维修步骤、维修周期等内容。 工程系统应急维修工作的培训：主要目的在于提高工程技术人员现场处置紧急故障的综合技术能力。工程系统应急维修的技术培训还需要与相关的故障处置实例相结合。在每次对具有典型意义的应急故障维修工作结束之后，工程部门的负责人应通过分析故障的原因、总结故障处理的正反两个方面的经验和体会，作为范例形成技术培训内容，对本部门专职维修的工程技术人员进行培训，可收到事半功倍的效果。 篇3：写字楼工程系统的运行规划 写字楼工程管理：从良好到更好 第三节、工程系统的运行规划 写字楼项目建造完成后将投入商业运行。在写字楼商业运行的四大支柱系统即工程管理、市场营销、客户服务和安全保卫中，工程系统的管理堪称为排头兵。良好的工程系统管理对于打造写字楼的品质、提升写字楼的商誉、招徕优质的租赁客户、节约写字楼的运营成本、保证写字楼的运行安全、延长写字楼的使用寿命等都具有举足轻重的作用。建构良好的工程系统管理的前提是需要制定一套科学、合理、严谨、完善并具有前瞻性的工程系统运行规划。 写字楼工程系统运行规划的主要内容包括：运行计划、预防性维修保养计划、维修保养工作计划、技术升级改造计划、备品备件 第 14 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

采购计划等。 1、运行计划 写字楼工程系统的运行计划是以年度为时间单位所制定的，是保障工程系统安全、平稳、高效、高质量运行的基础性文件。工程系统的运行计划主要包括：确定工程管理部门的工作内容、确定工程系统运行的管理和技术岗位及职责、制定有关工程运行的规章制度、制定能源使用计划和资金预算计划、对系统运行的历史资料进行整理和分析、对相关外部条件(如能源价格的调整预期和天气变化预期)进行科学预测等。 制定工程系统的运行计划，首先应该对各种工程分系统和所有设备设施的基本情况有一个完整的了解，还应充分了解各工程分系统和设备设施之间的关联关系，熟练掌握工程系统的运行原理及设备设施的操作指南。根据写字楼的总体需求，确定工程系统和其他分系统及设备设施的运行时间和运行班次。 有关的环境因素、气候因素、能源价格因素等，都会对工程系统的运行产生影响。其中环境因素和气候因素将直接影响工程系统的运行时间和能源消耗。而能源的价格因素将直接影响到系统运行的成本。在工程系统的运行计划中，应通过对上述外部条件的历史记录进行整理和分析而做出有关运行时间、能源消耗和运行成本方面的科学预测，使工程系统的运行计划具有一定的合理性和前瞻性。 2、 预防性维修保养计划 预防性维修保养概念的内涵是在工程系统的日常运行期间和对工程系统的正常维修保养之前，对设备设施进行预防性的维护和保养，做到维护前置、保养前置、防微杜渐、未雨绸缪，延续设备设施的最佳工作状态，消除工程系统运行中的隐患，确保工程系统运行的可靠性和稳定性，延长工程系统设备设施的使用寿命;同时还可以减少正常维修保养作业的工作量，减少备品备件的采购并降低工程系统的整体运行成本。 第 15 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

预防性维修保养工作是以工程设备设施的技术资料、操作维修指南等文件为参考，以工程设备设施的运行特点为基础而实施的。预防性维修保养工作的有效实施，还将取决于：建立良好的工程运行维护体系、工程系统日常运行记录资料的积累和分析、从事维修保养的工程技术人员的技能水平和经验等。只有在对工程设备设施的技术性能了如指掌之后，才能正确地实施对其的呵护。 为了在工程系统管理中有效实施预防性维修保养工作，应该在写字楼的工程管理部门内建立一个完整和健全的工程文件管理系统，认真编写、整理、积累和储存所有关于工程系统运行和维修保养的数据和技术资料。同工程设备设施的运行原理和操作维修指南等技术文件一样，对工程系统日常运行工况的记录和对设备设施出现故障及故障排除过程的纪录等都是重要的技术数据，对于有效实施预防性维修保养工作将起到信息保障的重要作用。工程文件管理系统内的技术文件和资料应包括：项目的所有前期工程文件即竣工图纸和竣工技术文件、所有设备设施的运行原理和操作维修指南等技术资料、工程系统日常运行工况的记录资料、工程系统维修保养情况的记录资料、工程系统出现故障和排除故障的记录资料等。 写字楼工程部门从事预防性维修保养工作的工程技术人员的技术能力和工作经验是有效实施预防性维修保养工作的关键因素。写字楼工程部门需要在组建工程维修的技术团队时严格选好技术人才，并在日常工作中加强后续的技术培训，真正培养出一批专业素质高、技术能力强、保养经验丰富的技术精英，能够对设备性能了如指掌，对故障隐患明察秋毫，从而可以准确判断出如何在正确的时间、对正确的设备设施、实施正确的预防性维修保养，提高工程系统的运行质量，将故障隐患消灭在萌芽期，降低系统运行和维修成本，延长工程系统设备设施的使用寿命。 3、 维修保养计划 工程系统的维修保养计划也是以年度为时间单位而制定的， 第 16 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

其内容包括：按照工程设备设施的实际工况和运行寿命设计当年的维修保养作业、按照维修保养工作的需要做好技术团队的时间安排、按照维修保养工作的需要做好资金预算和备品备件的安排、按照需要安排好维修保养期间工程系统的不间断运行、对工程系统维修保养的历史记录进行整理和分析从而对系统的运行故障进行科学预测等。工程系统维修保养计划的制定应以往年的计划为基础并根据实际情况进行修改和调整。 在制定工程系统的维修保养计划时，首先应对工程系统内所有设备设施的技术特性有一个完整的了解，充分了解各工程分系统和设备设施之间的关联关系，认真研读所有设备设施的维修工作指南，然后再根据工程系统运行的实际情况，确定各分系统和设备设施的维修保养时间和维修保养内容。 一个工程系统的年度维修保养计划，是由月或季度的维修保养计划所组成的。年度维修保养计划的制定可参照三条轴线进行：(1)系统轴线，按工程系统的构成进行系统分类，如：配电系统、灯光照明系统、冷通空调系统、送新风系统、消防智能化系统、办公智能化系统、电梯系统等，将这些分系统作为工程维修保养计划的一级工作项目;(2)时间轴线，根据工程系统的运行时间对设备设施的维修保养工作进行安排;(3)分类轴线：对工程系统和设备设施的维修保养项目进行分类，一类是常年运行的系统如电梯系统和电力系统、二类是季节性运行的系统如空调系统、三是需要进行周期性维护保养的系统如电梯系统等。只要充分考虑了上述的因素，工程系统的维修保养计划即可实现科学、合理、层次分明、切实可行。 在制定年度维修保养计划的过程中，还应充分考虑人力资源配置和预算资金准备等因素。工程系统的维修保养工作需要一批精明强干的工程技术人员参与，同时还需要一定的预算资金用于采购备品备件，这些都需要计划周全和提前准备，以避免与工程系统在维修保养期间的正常运行发生冲突。 第 17 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

4、 在系统运行过程中对计划的调整 一般来说，写字楼工程系统在年度开始前所制定的年度工程运行和维修保养的计划是一个理想状态的计划。虽然在计划的制定过程中参考了许多历史的数据并对可能出现的问题进行了预测，但是在实施计划的过程中，还需要根据工程系统届时的运行工况进行适当的调整。也就是说，制定年度工程系统运行和维修保养计划中所依据的大多数参数均为可变参数，因此年度工程系统运行和维修保养计划的实施过程实际上是一种可变的过程。 在工程系统的运行过程中，导致对年度运行和维修保养计划进行调整的主要因素为：系统运行过程中出现的突发事件、影响工程系统运行的外界条件发生较大的变化、写字楼的其他系统产生重大变化及调整、预算资金的准备发生变化等。系统运行中的突发事件包括重大系统故障或重大工程事故，如供电系统故障、空调系统故障、电梯系统故障等。外部条件的重大变化包括环境因素和气候条件，极端的炎热、寒冷、风沙、雾霾、暴雨、暴雪等都将严重影响某些设备设施的运行，还将导致工程系统运行成本和维修保养成本的大幅度上升。这些突发事件和外界条件的重大变化大多是不可预见的，因此需要在工程系统的实际运行中对原定的系统运行和维修保养计划进行及时的调整。从理论上说，工程系统仅是整个写字楼商业运营中的一个子系统，同时还有市场营销系统、客户服务系统、安全保卫系统等。这些子系统在运行过程中也需要根据实际情况进行调整，而这些子系统在运行过程中的调整，又将反过来影响工程系统的运行。因此，写字楼其他子系统的重大调整与变化，诸如市场营销的调整、客户服务项目的调整、安全保卫内容的调整等也将导致工程系统年度运行和维修保养计划的相应调整。另外，在工程系统的运行过程中，如果某个重要设备设施发生重大故障或损坏，将需要大额的资金投入从而影响工程系统的运行和维修预算计划的执行，并将影响后期的维修保养工作。因此，当需要增加维修预算以应对维修成本的重大变化时，也 第 18 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

必须对年度工程运行和维修保养计划进行相应的调整。 如上所述，在工程系统运行和维修保养年度计划的实施过程中，根据实际情况对其进行适当的调整，是确保工程系统正常运行和维修保养工作顺利开展的重要措施。对工程系统运行和维修保养计划的调整，主要是通过制定运行和维修保养的月计划和周计划来实现的。工程系统运行和维修保养的月计划和周计划的制定过程则更加贴近系统运行的实际，因而具有更强的目的性。写字楼的工程管理部门只有结合工程系统运行的实际情况，参考和比较各种近期参数和历史参数，就可以制订出科学、合理、贴近实际、切实可行的工程系统运行和维修保养工作的月计划和周计划。 工程系统运行和维修保养的月计划和周计划是实施工程系统运行和维修保养工作的指导性文件，对于确保工程系统的安全、可靠、高效、高质量的运行意义重大。制定工程系统运行和维修保养的月计划和周计划是写字楼工程系统管理工作中的一项重要内容。 5、 备品备件采购计划 工程系统备品备件采购计划的制定与实施，是写字楼工程系统管理中的一项必要的保障性工作。备品备件采购计划是制定工程系统运行和维修保养计划的重要依据。备品备件采购计划的实施将直接对工程系统运行和维修保养计划的实施构成影响。 制定工程系统备品备件采购计划的参考资料为：对工程系统运行和维修保养的历史资料的研究与分析、关键设备设施的运行状况及理论寿命的数据资料、日常消耗性材料及零部件的使用情况、工程系统运行和维修保养的预算资金准备、备品备件的供货周期等。 在工程系统备品备件的采购工作中需要制定一个科学、合理的采购计划，特别是在有限的资金预算条件下，采购计划的目标性和适时性将非常重要。备品备件采购计划的制定，应该以有的放矢为前提。在以有的放矢为前提制定备品备件的采购计划时，应该以工程系统运行和维修保养工作的历史资料(包括工程系统的运行记录、关键 第 19 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

设备设施的运行工况、维修保养记录、故障的处理和排除记录等)为必要的参考依据。通过对工程系统运行和维修保养的历史资料的编写、分析和研究，就可以获得工程系统全方位的技术数据，实现备品备件采购计划的有的放矢，还有助于划分备品备件采购计划中的重点科目与非重点科目，从而使备品备件采购计划的制定更具目标性和适时性。 任何一种工作计划都包括重点科目和非重点科目。在工程系统备品备件采购计划的制定中尤其需要合理地划分重点科目和非重点科目。工程系统中的关键设备设施就是备品备件采购计划中的重点科目。在制定工程系统备品备件的采购计划时，应对关键性设备设施的运行状况进行评估，同时还应对关键性设备设施的使用寿命及预期进行评估，从而可以根据预算和资金的情况，按合理的顺序安排对关键性设备设施的备品备件进行采购。在写字楼的工程系统中，关键性设备设施的价值一般比较高，其零部件的采购费用一般比较昂贵。所以，在制定工程系统备品备件的采购计划时，应该合理安排关键性设备设施的备品备件的采购顺序，从而使采购资金的利用效率实现最优化。 在制定工程系统的备品备件采购计划中还需要对工程系统日常运行中需要更新的常规消耗型材料和部件进行合理的预测。日常消耗型材料及部件是维系工程系统正常运行的必需品，因而也是工程系统备品备件采购计划中的重点采购科目。通过对历年来日常消耗型材料及部件的更新情况进行统计并建立历史的平均值，就可以对消耗型材料和部件的实际需求量进行相对准确的预估，从而可将采购费用控制在合理的范围之内。在工程系统备品备件的采购计划中，既要保证对日常消耗型的材料和部件的采购，又要保证对关键性设备设施的备品备件的采购，两者都是维系工程系统正常运行所必不可少的，前者是应用型的采购，而后者则是技术储备型的采购。在工程系统备品备件采购计划的制定中，如何对上述两种不同类型的采购科目进行合理的区分并确定合理的采购比例，是该采购计划能否实现科学合理的 第 20 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

重要因素。 任何一个计划的实施都需要有相关的预算资金作为保障。工程系统日常运行和维修保养的资金预算也是构成备品备件采购计划能否顺利实施的重要因素。在制定工程系统备品备件采购计划的过程中，必须充分考虑到工程系统的维修预算和资金准备的因素。应将备品备件的采购计划建立在一个合理的预算资金平台上，使备品备件的采购工作既可为工程系统现阶段的平稳运行提供保障又能为工程系统未来阶段的平稳运行提供物资方面的储备。 工程系统备品备件的采购周期和供货周期的安排是确保工程系统备品备件采购计划能否顺利实施的另一个重要因素。在工程系统备品备件采购计划的制定过程中，应该对各项采购科目的相关采购周期和供货周期进行详细的规划。在规划备品备件采购周期和供货周期的过程中，应该注意的事项为：对工程系统年度运行和维修保养计划进行全面的了解，结合系统运行和维修保养的工作安排，合理地确定各项采购科目的采购时间及供货时间;对备品备件的供货市场情况进行调研，掌握不同类型的备品备件的订货程序和供货周期;充分了解工程系统预算资金的准备情况等。上述的三项工作都是在备品备件采购计划的制定过程中应加以周密考虑的重要内容，从而实现合理筹划和妥善安排不同采购科目的采购周期和供货周期。 综上所述，一套科学合理、目标明确、切实可行的工程系统备品备件的采购计划，是以工程系统年度运行和维修保养计划为基础，以设备设施的运行工况以及历史资料为参照，通过对消耗型材料及零部件与关键性设备设施零部件的采购比例进行合理划分，并对工程系统运行和维修保养的预算资金情况进行充分考虑的基础上所制定的。它将为工程系统的平稳运行提供基础性的保障。 6、 工程系统运行和维修保养状况的评估体系 现代化写字楼的工程系统是一部技术结构复杂、科技含量高、技术装备先进的大型机械综合体，涵盖了诸多的分支系统、各种各样 第 21 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

的设备设施和大量的零部元器件。工程系统的复杂构成使得工程系统的管理具有相当的复杂性和繁琐性。为了提升工程系统的管理工作，应针对其复杂性和繁琐性的特点，设计和建立一个能够将工程系统管理的各个环节串联在一起的管理体系，即一个可以对整个工程系统和设备设施的运行工况和维修保养状况进行全面评估的体系。 建立一个有关写字楼工程系统运行和维修保养状况的评估体系，是确保工程系统安全、平稳、高效、高品质运行的技术保障。该体系的主要功能是通过对工程系统的运行和维修保养工作的跟踪，对设备设施的运行工况和维修保养状况进行评估，其评估结果可用于对工程系统的运行和维修保养计划的实施进行适时、适当、适度、适宜的调整，同时还可以为工程系统未来的技术升级和改造进行相关历史资料的储备。 一个工程系统运行和维修保养状况的评估体系包括：工程系统运行和维修保养的历史资料储备、工程系统运行和维修保养状况的历史平均值的确定与调整、工程系统运行和维修保养数据的采集、工程系统运行和维修保养的适时数据与历史数据平均值的比较、系统的评估结果和对相关工作的改进建议等。 如前所述，对于写字楼工程系统的运行和维修保养工作而言，历史资料的储备是一项非常重要的基础性工作。整个工程系统内各个环节的工作计划，从年度工程系统运行和维修保养计划的制定到备品备件采购计划的制定都离不开对历史资料的参照。对于建立工程系统运行和维修保养状况的评估体系来说，应该首先确立评估比较的标准，而工程系统历史资料的数据储备则是确立评估比较标准的参考基础。对工程系统运行和维修保养的历史资料进行储备，可按照工程系统中的各个分系统进行分类并以系统的运行时间(年度)为单位进行统计、编写、整理和储备，并在此基础上建立起一套完整的工程系统运行和维修保养资料的储备数据库。 另一项重要的基础性工作是对工程系统运行和维修保养状 第 22 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

况的历史平均值进行确定和修改。在对工程系统的运行工况和维修保养状况进行评估时，对设备现状进行比较的基点即是相关历史数据的平均值。建立完整详尽的历史平均值系统，对于建立工程系统运行和维修保养状况的评估体系和相关的评估工作非常重要。工程系统运行和维修保养的历史数据平均值包括外部条件的平均值和工程系统日常运行和维修保养的平均值。采集历史平均值的时间范围应包括在近三年之内。 影响写字楼工程系统运行的外部条件包括：外界的气温和湿度、暴风暴雨暴雪雾霾沙尘等极端气候、外界环境状况、能源的供应价格、能源消耗量、写字楼的出租率和楼内办公人员的数量等。由于这些外部条件的变化方式不同，因此在计算历史数据平均值的方式上或在选用与之相对应的时间范围上也不尽相同。对于呈阶段性变化的外部条件如：用电价格、天然气价格、燃料油价格、自来水价格等，因为其价格可以在较长的时间段内维持不变，所以计算其历史平均值的时间刻度可以选择为6个月或更长的时间。而对于适时变化的外部条件参数如：外界温度、湿度、天然气消耗、电力消耗等，在对其历史平均值的计算时所选用的时间刻度最好控制在一个月以内。为了便于比较，所有的历史平均值均应使用图表的方式进行表述，特别是对于适时变化的参数如温度变化等，采用图表的表述方式则更为直观。 工程系统运行和维修保养的平均值系指工程系统及设备设施运行过程中相关运行参数的历史数据的平均值，例如：空调系统内冷媒水的温度、空调系统内空气的温度、各种设备的电力消耗、电流参数、电压参数、用水消耗参数等。考虑到这些相关参数类型的不同，其计算历史数据平均值所选用的时间刻度也是不同的。根据数据的类型不同，其在评估系统内的使用方式也不同，可以选择以旬、月、季度等为基本时间单元来建立历史数据的平均值。 在工程系统运行和维修保养状况的评估体系中，所有外部条件的平均值参数和内部条件的平均值参数都是相互关联的。外部条件 第 23 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

的变化必然导致系统运行参数的变化。在工程系统运行和维修保养状况的评估体系中应包含如下各参数的平均值： a. 外部条件(参数) 温度参数的平均值：基本时间单元为旬(10天)，在三年中该旬内温度记录的平均值。 湿度参数的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内湿度记录的平均值。 天然气消耗的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内天然气消耗记录的平均值。 电力消耗的平均值：基本时间单元为月，在三年中该月内电力消耗的平均值。 用水消耗的平均值：基本时间单元为月，在三年中该月内用水消耗的平均值。 能源价格的平均值：如果价格发生变化，取年度平均值。 b. 内部条件(运行及维修保养参数) 电力系统电流的平均值：基本时间单元为月，在三年中该月内电流记录的平均值。 各主干支路电流的平均值：基本时间单元为月，在三年中该月内电流记录的平均值。 空调系统：冷冻水温度的平均值：基本时间单元为旬(10天)，在三年中该旬内温度记录的平均值。冷却水温度的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内温度记录的平均值。新风温度的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内温度记录的平均值。送风温度的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内温度记录的平均值。回风温度的平均值：基本时间单元为旬，在三年中该旬内温度记录的平均值。维修及故障情况统计：基本时间单元为月，在三年中该月内动态记录的平均值。 电梯系统：基本时间单元为月，在三年中该月内维修及故障 第 24 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

处理工作的平均记录。 消防系统：基本时间单元为月，在三年中该月内维修及故障处理工作的平均记录。 其它工程分系统及设备设施：基本时间单元为季度，在三年中该季度内维修及故障处理情况的统计和记录 在建立工程系统的历史数据平均值时，除了文字记录外，还应配以相关的图表以便于在参考、参照和实际应用中进行比较。 工程系统运行和维修保养状况评估体系的核心内容就是：通过对当前数据同历史数据的比较，对当前工程系统的运行工况进行评估，发现问题、解决问题，以改善工程系统的运行工况、提升工程系统的运行质量，为工程系统的运行和维修保养工作提供技术支持。历史资料数据库和历史数据平均值的建立，构成了工程系统运行和维修保养状况评估体系的基础部分。在工程系统的运行过程中，应该重视对系统运行和维修保养的实际数据进行采集。对工程系统实际运行数据的采集是一项系统的工作，应根据系统及设备设施的分类来进行;所需采集数据的科目，应该与历史过程中所积累的数据分类相同，以便进行参照和比较。在数据的采集过程中，应选择能够代表设备设施状况的时间段进行。工程系统运行和维修保养数据的采集工作，应该以天为基本时间单位进行，然后按照历史数据平均值中相关科目的基本时间单元进行整理和归纳，从而得出科学、准确、完整的数据。 在建立了相关历史资料数据库和相关历史数据平均值，以及完成某时间单元内的适时运行数据的采集和整理工作之后，即可开始进行对工程系统运行工况和维修保养状况的评估工作。 评估中的第一项工作是确立各个分系统中相关参数之间的关联关系。例如：外部条件，如温度湿度的变化，将导致空调系统运行负荷的增加;而运行电流的增加、天然气消耗的增加、某个设备运行电流的异常等则可能会是该设备隐性故障的体现。因此，熟练掌握相关参数之间的关联关系，将有助于有效利用历史数据和适时数据， 第 25 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

为顺利实施评估工作打好基础。 评估中的第二项工作是建立比较图表。按照工程系统内各分系统及设备设施的分类情况，分项建立比较图表。通过表格和曲线的形式反映工程系统设备设施的历史参数和当前的运行参数，以便对设备的状况有直观的了解。 在完成了上述两项工作后，即可依据相关的技术资料和相关经验对具体设备的运行工况和维修保养状况进行评估，并在评估中确定设备设施的运行工况、相关的技术问题和故障隐患等。该评估结果将对控制工程系统运行时间、调整工程系统运行预算、调整维修保养作业计划等工作都具有重要的意义。同时，对具体设备设施的评估结果，也将作为重要的技术数据资料进行储备，在未来可应用于对设备设施的技术升级和技术改造。 建立一套完整的工程系统运行工况和维修保养状况的评估体系，是写字楼工程系统管理的重要组成部分。在工程系统管理过程中，通过一套相对完整的评估体系，可以将工程系统管理的几个环节包括系统运行规划、维修保养规划、系统技术升级、重大维修策划等有机地串联在一起，并将最大程度地规避工程系统管理中的盲目性和应付性等常见的弊端。在工程系统的管理工作中，通过运用工程系统运行和维修保养状况的评估体系，就能够有效监控工程系统的运行和维修保养的状况，降低工程系统的运行成本，正确调整工程系统的维修保养计划，并为全面提升工程系统的管理水平，进而提升整个写字楼的系统化管理水平提供强有力的技术保障。 7、 关于工程系统技术升级的规划 对工程系统的技术升级和更新改造进行未雨绸缪的预期规划，也是写字楼工程系统管理的重要组成部分。通过对工程系统设备设施的运行现状和维修保养的历史资料进行分析，对工程系统内各分系统和主要设备设施的中长期运行与维修保养工作以及相关的发展趋势做出合理的预测，是对工程系统及设备设施进行技术升级和更新 第 26 页 共 27 页 本文格式为Word版，下载可任意编辑

改造规划的基础。同时，影响工程系统及设备设施技术升级和更新改造规划的另一个重要因素是对写字楼中长期运营趋势和工程预算资金准备的合理分析。在工程系统及设备设施的技术升级和更新改造规划的制定过程中应该充分考虑到上述两个因素。 第 27 页 共 27 页