２０１３年４月 第２９卷第２期 北京财贸职业学院学报 中国社区商业发展现状及对策研究 ◇吴晓辉 摘要：改革开放以来，我国社区商业格局发生了历史性的变化。从属地关系到人口结构，从类型结构到 管理模式都有根本性的变化，值得深入研究。本文认为社区商业是属地性商业，在全面考察社区商业现 状基础上，对其未来建设提出若干现实对策。 关键词：社区商业；属地性商业；民生服务；管理模式 中图分类号：Ｆ１２４ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７４—２９２３（２０１３）０２—００１２—０３ 近年来，能够看到的国内外众多学者对社区 商业概念的不同表述，其核心内涵有一点是一致 的：即社区商业是“为一定地域范围内居住居民 成纵横交错的商业街、巷。定量供应的保障性商 品按照胡同分布的格局供应，副食店、菜店、粮 店像网结一样缠在胡同编制的网上。其他日用消 费品和生活服务经营网点按照市、区、街三个商 业级别分布。改革后，随着房地产市场发展及旧 城改造、新区建设，楼宇式的住宅迅速发展，新、 提供生活消费品和生活服务的商业经营活动”，专 家们将这种商业经营活动称之为属地型商业。值 得一提的是，“型”字义在中国代表模子、样式， 是物表面化的代名词；而“性”字义代表食物的 本质、特性。我认为属地性商业，更适合中国国 情、适合中国社区商业建设与发展所能反映的本 质特征。 一老社区商业配套建设面临开发、整合和重组的 挑战。 （三）社区居住人口结构的变迁 改革前，因社区内居住人口流动性小，加之 人们的收入水平差异小，决定了社区居住人群人 口固化、结构单一的特点。改革后，新、老居住 区不仅人口数量变化大，而且因购房目的、收入 、中国社区商业的历史变迁 （一）社区商业隶属关系的变迁 改革前，社区商业隶属于商业部门，从网点 规划到建设，从投资到设施配套，从商品的采购 到供应，都是由商业部门统一计划和管理。改革 后，因属地建设隶属多个职能部门管理，所以属 水平、社会身份、消费习惯及社区功能、建筑档 次、地理位置、交通及生态环境等多种因素存在 的差异，决定了社区居住人群的人口结构多层次、 多元化、多地区性特点越来越明显。 地商业的建设和发展也要涉及到国资委、规划委、 城建委、商务部、民政部、、物业等十几个 或市场主管等多个部门管理。 （四）社区商业经营结构的变迁 改革前，承担了居民基本生活消费品保 障供给的社会责任，社区商业商品结构单一，少 渠道、多环节特征显著。改革后，社区居民对商 （二）社区商业属地形式的变迁 改革前，社区商业多以胡同为载体，胡同构 收稿日期：２０１３—３—８ 作者简介：吴晓辉（１９５１～），女，北京人，中国社区商业工作委员会研究中心主任，研究方向为流通经济。 ｌ２ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｂｅｉｊｉｎｇ Ｖｏｃａｔｉｏｎａｌ Ｃｏｌｌｅｇｅ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｃｏｍｍｅｒｃｅ Ａｐｒ，２０１３ Ｖ０１＿２９ Ｎ０．２ 品及服务的个性化需求越来越高，个性化消费的 特点越来越明显，属地商业也因功能不同，业种、 业态组合不同，呈现多种形式、多种方式和多种 模式的经营结构。 上述几点分析说明：中国社区商业建设与发 展所具有的复杂性，只有因地制宜适合中国国情 购物中心，形成了满足居民综合消费和一站式购 物需求的商业聚集群。 在一些不成熟的新建社区，因开发商以房地 产市场利益为导向，商业配套设施建设一开始就 没有纳入项目开发与建设规划中，当地审批部门 也没有把商业配套设施建设纳入到审批之列；开 发商或物业管理商缺乏前期专业规划能力与经验， 无力对社区商业进行专业的策划、规划、招商及 后续管理；底商网点的市场化运作以租金为导向， 和地情推进社区商业建设，才能真正提高社区商 业发展水平、提高民生质量。 二、中国社区商业发展的类型 我国社区商业的建设因城市住宅变迁而动态 发展，因城市住宅历史沿革与变迁而演变，由此 社区商业发展现状，在结构上形成了传统社区商 业（在旧城和老城中现存的社区商业），和新建社 区商业（在新开发的住宅区建成的社区商业）两 大类型。 （一）传统社区商业的主要特征 传统社区商业基本上是在上个世纪９０年代中 期，经过城市改造、市政建设，特别是在商业部 门撤销了７％网点管理职能以后，在原城区建设的 框架内保留的商业网点格局，在新的商业网点管 理没有建立起来的情况下，老旧社区商业网 点建设出现了严重的问题；原有商业网点大部分 经过承包、租赁、买断等改革过程在９０年代末退 出了市场，现有网点稀、少、小、散；这些年来 地方商务主管部门对老社区商业发展高度重视， 投量人力、财力进行升级改造，但网点缺位、 设施陈旧、经营不景气、管理不规范等问题仍严 重存在；多数传统社区商业网点布局仍保留沿街 小店或老商业街格局，网点发展空间狭小。 （－－）新建社区商业的主要特征 随着９０年代中后期中国房地产市场的发展， 以开发商为主体开发建设的新住宅区拔地而起。 经过２０多年的发展，一些新建社区已经从不成熟 发展到成熟，社区商业有了很大的改观。 在一些成熟的新社区底商和散落小店比较活 跃，尽管店铺门面不大，但满足居民日常生活基 本消费所需的邻里商业建立起来；在小区内道路 交叉、交通比较便利的地方，建有１０００平方米以 上的标准化菜市场，周边聚集了大众餐厅、社区 医院、邮政、银行、汽车美容店等配套设施，形 成了满足居民多样化需求的社区商业综合体；在 社区集中的交接处、道路畅通的中心地建有社区 关系居民生活基本需求的服务设施，商家因商铺 高额租金、经营微利或无利而退租或倒闭；商业 聚集区服务功能不配套，网点重复建设，布局不 合理；商户周转快、经营不稳定；市场管理缺位， 无序发展的现象比较严重。 三、中国社区商业管理的类型 在我国因社区商业发展类型不同，社区商业 的管理主体不同，造就了社区商业管理的模式不 同。根据调查主要归纳以下三种。 （一）区域为主体的管理模式 区域为主体的管理模式，目前比较典型 的上海市静安区社区商业的做法如下： 树立区域范围大社区商业理念，区把社 区商业建设列人工作议事日程；规划先行， 并将其纳入全区整体规划中；打破行政主管部门 职能分工，打包整建；组建“多元共治”的专业 管理组织，引进社会力量参与社区商业管理，实 现主导下的市场化运作；因地制宜统筹资金， 撬动资金杠杆推进项目建设。 （二）企业为主体的管理模式 在我国很多新建社区由开发商或运营服务商 承担社区商业建设及运营管理。如苏州工业园区 邻里中心发展有限公司、北京新港远景房地产顾 问有限公司、天津市津工超市有限责任公司等， 承担了对社区商业建设或发展的经营及管理。其 主要做法是根据社区人口数量、收入水平、商圈 半径等具体情况，进行商业功能、业种与业态的 组合与配置，并对招商、运营、服务及管理等进 行全方位策划。 （三）主管部门为主体的管理模式 这是目前全国各地社区商业管理的主要模式， 这个模式主要由相关主管部门以“项目工程”进 社区的方式推进；主管部门对社区商业管理的主 １ ３— ２０１３年４月 第２９卷第２期 北京财贸职业学院学报 导作用，主要是通过资金及配套支持来实施； 社区商业管理模式成注血式运营，注资后仍不能 保证项目持续或常态化发展，企业也因缺乏造血 机能，而没有内在发展活力。 五是推进社区商业示范工程建设，总结示范 项目在、机制、组织、管理、服务、业态等 方面的创新经验。 六是应建立社区商业评价指标体系和统计调 查制度。 社区商业的建设与发展，离不开地方、 主管部门、企业和社会组织的共同努力；每一种 模式无论是成功的经验还是存在的问题，都值得 总结和借鉴。 七是应针对社区商业建设所需的规划设计、 开发建筑、经营管理、文化创意和公共服务等各 类人才进行专业培训。 四、中国社区商业发展的对策 基于对我国社区商业发展现状的研究和认知 特提出以下发展对策： 一八是应发挥行业协会组织与引导、沟通与协 调的作用，为会员、企业、行业、服务。 参考文献： 是要因地制宜推进社区商业建设。传统社 区商业应该加大对现有商业存量资源的整合、重 组、升级和改造；新建社区商业应尽快提升发展 水平，健全完善服务功能；已开发和待开发的新 住宅区，应从规划人手做好社区商业项目配套建 设规划。 ［１］于燕燕．社区商业已成新亮点［Ｊ］．中国商 贸，２００７，（１）． ［２］张景梅．城市社区商业开发模式研究［Ｊ］．工 程与建设，２０１２，（５）． ［３］储铁军．国内外社区商业发展对比研究［Ｊ］． 合作经济与科技，２０１２，（２０）． ［４］社区管理专业规化教材．社区商业管理［Ｎ］． 北京：中国物资出版社，２００８． ［５］赖阳．对社区商业的理想形态与开发模式探讨 二是要认真贯彻落实３９号文件精神，制定社 区商业网点建设用地，落实回购、回租、 确保商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积 的比例不低于１０％的标准。 三是应在大型社区建立以社区购物中心为龙 ［Ｊ］．北京财贸职业学院学报，２００５，（３）． ［６］王黎莉．我国社区商业经济发展趋势分析 ［Ｊ］．环勃海经济嘹望，２０１２，（２）． ［７］韩凝春．现代新城商业发展构想［Ｊ］．北京财 贸职业学院学报，２００６，（１）． 作者单位：中国社区商业工作委员会研究中心 北京 １００８３４ 头、社区商业中心为核心、底商和散点为补充的 社区商业网点结构。培育吸客力和聚客力最强的 商业节点，形成社区商业聚集地。 四是扶持国有和民营大型连锁企业进社区成 为经营主体或管理主体；将已有的农超对接供应 链向菜市场延伸，或开发农产品产销基地服务社 区；引导老字号、品牌专营店、专卖店进社区。 Ｓｔｕｄｙｉｎｇ ｏｎ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ａｎｄ ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｂｏｕｔ Ｃｈｉｎｅｓｅ ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｗｕ Ｘｉａｏｈｕｉ Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｓｉｎｃｅ ｒｅｆｏｒｍ ａｎｄ ｏｐｅｎｉｎｇ ｕｐ，ｏｕｒ ｔｈｅ ｐａｔｔｅｒｎ ｏｆ ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ Ｃｏｍｍｅｒｃｅｈａｓ ｔａｋｅｎ ｐｌａｃｅｈｉｓｔｏｒｉｃ ｃｈａｎｇｅｓ， ｆｏｒ ｅｘａｍｐｌｅ，ｉｔ ｈａｓ ｔｈｅ ｆｕｎｄａｍｅｎｔａｌ ｃｈａｎｇｅｓ ｆｒｏｍ ｔｅｒｒｉｔｏｒｙｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐｔｏ ｔｈｅ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ，ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｔｙｐｅ ｏｆ ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ ｔｏｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｍｏｄｅ，ｉｔ ｉｓ ｗｏｒｔｈｙ ｏｆ ａｎ ｉｎ—ｄｅｐｔｈ ｓｔｕｄｙ．Ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｈａｓ ａｒｇｕｅｄ ｔｈａｔ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｉｓ ｔｅｒｒｉｔｏｒｉａｌ，ｏｎ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｓｔａｔｕｓ ｓｕｒｖｅｙ，ｉｔ ｈａｓ ｂａｓｅｄ ｏｎ ｆｕｎｄａｍｅｎｔａｌ ｃｈａｎｇｅｓ，ａｎｄ ｆｏｒｔｈｅｉｒ ｆｕｔｕｒｅ ｄｅｖｅｌｏｐ— ｍｅｎｔ ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｈａｓ ｐｕｔ ｆｏｒｗａｒｄ ａ ｎｕｍｂｅｒ ｏｆ ｓｐｅｃｉｆｉｃ ｍｅａｓｕｒｅｓ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ ｂｕｓｉｎｅｓｓ；ｔｅｒｒｉｔｏｒｉｌ ｂｕｓａｉｎｅｓｓ；ｐｕｂｌｉｃ ｓｅｒｖｉｃｅｓ；ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｍｏｄｅ １４ 一
